Η φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας τα τελευταία έτη, αλλά και η συνεχιζόµενη αβεβαιότητα για τη διαµόρφωση του βραχυπρόθεσµου και µεσοπρόθεσµου φορολογικού πλαισίου συνεχίζουν να επηρεάζουν δυσµενώς την αγορά ακινήτων και αποθαρρύνουν περαιτέρω τη ζήτηση σύμφωνα με τα στοιχεία για τις προοπτικές της αγοράς των ακινήτων που δημοσιέυονται στην έκθεση για την Νομισματική Πολιτική της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ).

 

Στην αγορά των κατοικιών, η µείωση των τιµών συνεχίστηκε µε µικρότερη ένταση το 2014 και το α’ τρίµηνο του 2015. Με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύµατα, εκτιµάται ότι οι τιµές των διαµερισµάτων (σε ονοµαστικούς όρους) το α’ τρίµηνο του 2015 ήταν κατά µέσο όρο µειωµένες κατά 3,9% σε σύγκριση µε το αντίστοιχο τρίµηνο του 2014. Για το σύνολο του 2014, οι τιµές των διαµερισµάτων µειώθηκαν µε µέσο ετήσιο ρυθµό 7,5%, έναντι µείωσης κατά 10,9% το 2013. Σωρευτικά, οι τιµές των διαµερισµάτων µειώθηκαν κατά 38,0% από το 2008 (µέσο επίπεδο) έως το α’ τρίµηνο του 2015, µε βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύµατα, ενώ ακόµη µεγαλύτερη µείωση δείχνουν τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα κτηµατοµεσιτικά γραφεία. 
 

Η υποχώρηση των τιµών ήταν εντονότερη στα δύο µεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα: -40,4% και Θεσσαλονίκη: -42,2%) έναντι των άλλων µεγάλων πόλεων (-36,0%) και των λοιπών περιοχών (-33,4%), καθώς και για τα µεγαλύτερου εµβαδού ακίνητα στις σχετικά ακριβότερες περιοχές της χώρας.
 

Η στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των νοικοκυριών προς παλαιότερα ακίνητα,µικρότερου εµβαδού και χαµηλότερης αξίας σε µεσαίου κόστους περιοχές, που καταγράφεται από την αρχή της τρέχουσας κρίσης,συνεχίστηκε και το 2014. 
 

Τα αποτελέσµατα της τριµηνιαίας έρευνας κτηµατοµεσιτικών γραφείων και συµβούλων ακίνητης περιουσίας που διεξάγει η Τράπεζα της Ελλάδος δείχνουν ότι το 2014 µόλις το 23% των συναλλαγών κατά µέσο όρο πραγµατοποιήθηκε µε τη συµµετοχή τραπεζικού δανεισµού, ενώ το µέσο ποσοστό δανειοδότησης ανήλθε σε περίπου 38% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου.

 

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της ΤτΕ, οι πτωτικές τάσεις στις τιµές των κατοικιών είναι πιθανόν να συνεχιστούν και τα επόµενα τρίµηνα, αλλά µε σχετικά πιο συγκρατηµένους ρυθµούς, καθώς οι υψηλοί ρυθµοί µείωσης των τιµών που είχαν καταγραφεί το 2012 και το 2013 αµβλύνονται συνεχώς σε όλα τα επόµενα τρίµηνα. Η ανάκαµψη της αγοράς κατοικιών αναµένεται µε σχετική καθυστέρηση, καθώς εξαρτάται κυρίως από την ενίσχυση του διαθέσιµου εισοδήµατος των νοικοκυριών, την αύξηση της απασχόλησης και τη βελτίωση των συνθηκών χρηµατοδότησης από το τραπεζικό σύστηµα.

 

Τα επαγγελματικά ακίνητα

Ο κλάδος των επαγγελµατικών ακινήτων παρουσίασε δραµατική συρρίκνωση τα τελευταία έτη, µε σηµαντικές πιέσεις για επαναδιαπραγµάτευση και µείωση των ενοικίων,ιδίως σε συνοικιακά εµπορικά ακίνητα, σε αποθηκευτικούς χώρους και σε λιγότερο πλεονεκτικά κτίρια γραφείων. 

 

Οι αγοραίες αξίες των επενδυτικών επαγγελµατικών ακινήτων µειώθηκαν το 2014 µε ετήσιο ρυθµό 3,3% για τα γραφεία και 1,0% για τα καταστήµατα. Η σηµαντική αποκλιµάκωση του ετήσιου ρυθµού µείωσης των δύο προηγούµενων κατηγοριών σε σχέση µε το 2013 (-9,9% και -8,8%, αντίστοιχα) είναι ενδεικτική της τάσης σταθεροποίησης της αγοράς η οποία καταγράφηκε στη διάρκεια του 2014.

 

Από το δ’ τρίµηνο του 2014, η σχετική βελτίωση του επενδυτικού κλίµατος και η ενίσχυση του επενδυτικού ενδιαφέροντος για ακίνητα εισοδήµατος, που είχε καταγραφεί κατά τα τρία πρώτα τρίµηνα του 2014, έχει ανακοπεί, εξαιτίας των τρεχουσών οικονοµικών συνθηκών και της επιδείνωσης του οικονοµικού κλίµατος. Με την προϋπόθεση της αποκατάστασης συνθηκών σταθερότητας, ο τοµέας των τουριστικών ακινήτων ξενοδοχειακών µονάδων, αλλά και ο τοµέας των µισθωµένων γραφειακών χώρων και καταστηµάτων υψηλών προδιαγραφών αναµένεται να αποτελέσουν τις αγορές αιχµής για τα επαγγελµατικά ακίνητα. Παράλληλα, το γενικότερο ενδιαφέρον για µεγάλου µεγέθους αποθηκευτικούς χώρους υψηλών προδιαγραφών, το οποίο ενισχύθηκε κατά τη διάρκεια του 2014, αναµένεται να ανανεωθεί.

 

Σηµειώνεται πάντως ότι η υφιστάµενη προσφορά επαγγελµατικών ακινήτων σε µεγάλο βαθµό δεν πληροί τα ζητούµενα επενδυτικά χαρακτηριστικά, ενώ η οριστικοποίηση των συµφωνιών συχνά προσκρούει σε νοµικά ζητήµατα και δυσκολίες που πηγάζουν από το υφιστάµενο θεσµικό πλαίσιο, τη γραφειοκρατία και τον κατακερµατισµό της ιδιοκτησίας, αλλά και το υψηλό τίµηµα που πολλές φορές ζητούν οι µεµονωµένοι ιδιοκτήτες (εξαιτίας των πολύ υψηλών αρχικών τιµών κτήσης των ακινήτων τους).

 

Η γραφειοκρατία, σε συνδυασµό µε την ασάφεια των πολεοδοµικών κανονισµών και τις πολλαπλές παραβάσεις του, την έλλειψη ενός σταθερού και σαφούς πλαισίου χωροταξικού σχεδιασµού και χρήσεων γης, καθώς και την ανυπαρξία πλήρους και ακριβούς κτηµατολογίου, αποτελούν ορισµένους ακόµη παράγοντες που αποθαρρύνουν τη ζήτηση. Οι παράγοντες αυτοί συχνά αποτρέπουν την ολοκλήρωση επενδυτικών συµφωνιών και δυσχεραίνουν την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του ∆ηµοσίου.

 

Η προοπτική περαιτέρω σταθεροποίησης και ανάκαµψης της αγοράς ακινήτων εξαρτάται, µεταξύ άλλων, από τον περιορισµό της αβεβαιότητας και την ενίσχυση των προοπτικών ανάκαµψης της ελληνικής οικονοµίας, καθώς και από τη βελτίωση των προσδοκιών των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών, τη βελτίωση των συνθηκών χρηµατοδότησης από το τραπεζικό σύστηµα και τη διαµόρφωση ενός σταθερού φορολογικού πλαισίου.